* آرین فضلی
خروج اتباع خارجی، برخلاف ادعاهای رسانه‌ای، تاثیر معناداری بر قیمت مسکن ایران نداشته است. داده‌ها نشان می‌دهد کاهش ۵.۶ درصدی قیمت‌ها در تهران موقتی است و بازار تحت تاثیر سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی، تورم و کمبود عرضه گرفتار گرانی و رکود است، نه تغییرات جمعیتی کوتاه مدت.
در هفته‌های اخیر، بحث «خروج اتباع خارجی» به‌ویژه مهاجران افغانستانی، به‌عنوان یکی از عوامل احتمالی در تغییرات بازار مسکن ایران مطرح شده است. این موج خبری پس از جنگ ۱۲ روزه ایران و رژیم صهیونیستی و اجرای سیاست دولت برای بازگرداندن اتباع غیرمجاز شدت گرفت. همزمان برخی رسانه‌ها و فعالان بازار، با تیترهایی پرهیجان از «سقوط تاریخی» قیمت‌ها سخن گفتند و کاهش شدید نرخ خرید و اجاره مسکن، به‌ویژه در تهران و شهرهای اطراف، را به این اتفاق نسبت دادند.
اما داده‌های آماری و تحلیل‌های کارشناسی تصویر دیگری ترسیم می‌کند؛ شواهد نشان می‌دهد این ادعاها بیش از حد اغراق‌آمیز بوده و خروج اتباع اثر معنادار و پایداری بر بازار مسکن نداشته است. واقعیت این است که بازار مسکن ایران همچنان اسیر عوامل ریشه‌ای و ساختاری است؛ از سیاست‌های ناکارآمد مدیریت زمین و تورم افسارگسیخته گرفته تا افت قدرت خرید خانوارها و نبود حمایت‌های کارآمد.
بررسی بیش از ۱۳۰ هزار آگهی مسکن در تهران و هزاران آگهی دیگر در شهرهای حاشیه‌ای چون کرج، اسلامشهر و شهر قدس نشان می‌دهد افت قیمت‌ها تنها حدود ۵.۶ درصد بوده است؛ رقمی که در مقیاس روندهای بلندمدت، صرفاً نوسانی عادی محسوب می‌شود. در این گزارش با سه رویکرد اصلی ـ سیاست‌های شورای عالی شهرسازی، اثرات کوتاه‌مدت خروج اتباع، و دیدگاه‌های کارشناسی ـ نشان می‌دهیم که بازار مسکن ایران همچنان در مسیر گذشته خود حرکت می‌کند.
عوامل ساختاری بازار مسکن و نقش سیاست‌های شورای عالی شهرسازی
بازار مسکن ایران به شدت تحت تاثیر عوامل اقتصادی کلان و سیاست‌های ساختاری است که قیمت‌ها را از تغییرات جمعیتی کوتاه‌مدت مانند خروج اتباع خارجی مستقل می‌کند. در این میان، سیاست‌های اشتباه و انقباضی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران نقش محوری در گرانی مسکن، کاهش قدرت خرید مردم و تحمیل رکود به بازار ایفا کرده است. این شورا با تمرکز بر توسعه عمودی در مناطق گران‌قیمت و محدود کردن گسترش افقی شهرها، منابع زمین ارزان و مستعد را قفل کرده و به پدیده‌ای که کارشناسان آن را «احتکار نهادی» می‌نامند، دامن زده است. اراضی دولتی و عمومی که می‌توانستند برای افزایش عرضه مسکن استفاده شوند، به دلیل بروکراسی پیچیده و مقاومت‌های نهادی، بلااستفاده مانده‌اند. این محدودیت‌ها عرضه زمین را کاهش داده و هزینه‌های ساخت را افزایش داده است، که مستقیماً به گرانی مسکن منجر شده است.
ادامه در صفحه 8